Compraventas
Escritura de compraventa de inmueble
El sistema actual español, se basa en la colaboración entre el notario y el Registro de la Propiedad, lo que brinda tanto al comprador como el vendedor la máxima seguridad jurídica.
Documento privado de compraventa
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga y no sean contrarios a la ley. Por tanto no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.
Mediante el documento privado d compraventa no se puede solicitar una hipoteca al banco ni inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Es por ello que, a pesar de ser completamente válido, se recurre a un documento de efectos muy superiores, que además proporciona la seguridad exigida por el ordenamiento.
Encargado de firmar por la parte vendedora
Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.
Información sobre el estado de cargas de la vivienda
Solicitaremos al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble una nota simple informativa para comprobar el estado de cargas, si pesan embargos o si está gravado con alguna hipoteca. En caso de que el inmueble esté gravado con una hipoteca, el comprador deberá informarse acerca de las condiciones de la misma, para posteriormente decidir si se subroga o si contrata de manera independiente un préstamo hipotecario con otra entidad.
Cuotas de comunidad de propietarios
Cuando una vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Solicitaremos al presidente o al administrador de la comunidad información de si el vendedor está al corriente de pagos, así como de los estatutos y normas internas que rigen.
Precio y arras
Debe constar en el documento el precio de la vivienda y si el pago está completamente satisfecho o si queda aplazado. En caso de quedar pendiente, se especificará el modo de satisfacer la parte aplazada. Pudiéndose pagar a plazos antes del otorgamiento de la escritura o mediante hipoteca.
Las viviendas de protección oficial tienen un precio máximo de venta por ley. El órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma informará convenientemente en estos casos.
Es habitual que que se establezca una cantidad que el comprador adelanta el vendedor (arras), para asegurar en la medida de lo posible que el contrato se cumplirá. Si no se llega a otorgar la escritura pública de compraventa, lo más común es que el comprador pierda dicho adelanto (si es por su culpa) o que el vendedor devuelva la cuantía del adelanto por duplicado (si el fallo es achacable a él). Son las llamadas arras penitenciales o de desistimiento.
Gastos asociados a la compraventa
Detallamos a continuación los gastos derivados del otorgamiento:
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
- Gastos notariales.
- Gastos del la inscripción en el Registro de la Propiedad donde se ubica la finca.
- Impuestos.
La escritura pública de compraventa
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado; además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.